Nel 2022 la richiesta di valutazione immobile online è sempre più semplice, intuitiva e veloce ed è una pratica in continuo aumento. Oggi i sistemi di valutazione automatica, chiamati avm (automated valuation model) sono sempre più performanti, permettendo di ottenere una valutazione immobiliare gratuita e immediata del proprio immobile.

Vorrei.it, proptech specializzata nella valutazione immobiliare online, ha testato gli strumenti di valutazione immobiliare sui principali siti dei portali immobiliari proposti nei primi risultati della ricerca Google.

Oggi i siti di valutazione immobiliare sono davvero molti, ma non sempre le valutazioni risultano così esaustive e reali, infatti il sistema automatico sarà più efficace se le informazioni inserite saranno precise e oggettive. Questi strumenti permettono, compilando alcuni campi, di ottenere una valutazione immobile online gratuita ed immediata del proprio immobile.

Lo studio effettuato da Vorrei.it è stato condotto prendendo un immobile appena venduto, di cui si disponevano dati certi sul suo reale valore. Indichiamo le caratteristiche di questa precisa proprietà:

• Appartamento in centro a Torino;
• Parzialmente da ristrutturare;
• 85 m²;
• 4 locali;
• 2 bagni;
• 2 balconi;
• Classe energetica;
• Riscaldamento centralizzato con termo-valvole;
• Buoni condizioni generali dell’edificio e delle parti comuni;
• Ascensore;
• Nessuna cantina;

Queste caratteristiche sono state inserite all’interno dei sistemi di calcolo di valutazione immobiliare, dei siti presi in considerazione.

Casa.it

Secondo lo studio, il calcolatore per la valutazione di un immobile sul sito Casa.it è molto semplice e fruibile, basteranno pochi minuti per avere una stima della proprietà. Sul sito di Casa.it ciò che risulta interessante è che si può ottenere, oltre alla stima del prezzo di vendita, anche una stima del prezzo di locazione.

Al termine delle richieste, verrà mostrata immediatamente la valutazione dell’immobile con lo storico dei valori di compravendita minimi e massimi registrati nella zona.

Il risultato di casa.it inserendo i parametri definiti prima, è stato di 180.000 €, con una forchetta piuttosto ampia compresa tra i 150.000 € e i 210.000 €.

Immobiliare.it

Il sistema di valutazione di Immobiliare.it è più complesso e il tempo trascorso prima di ottenere la valutazione è più lungo. La differenza è evidente nelle richieste relative all’esposizione e all’affaccio dell’immobile.

Al termine di queste domande, viene visualizzata la stima del immobile, con annessa la proposta delle quattro agenzie più vicine nella zona disponibili per la valutazione immobiliare gratuita. La valutazione di Immobiliare.it è compresa tra i 175.000€ e i 213.000€ con un prezzo stimato di 194.000€.

Requot.it

È stata richiesta la valutazione della proprietà con le medesime caratteristiche anche nel sistema di valutazione del sito di Requot.it. In questo caso sono state proposte domande più specifiche rispetto ai siti precedenti e alla richieste standard. Viene posta maggiore attenzione sulla luminosità, sulla vista e sull’esposizione, sulle rifiniture, sui parcheggi disponibili e se la zona risulta essere tranquilla o rumorosa. Secondo l’analisi, il dettaglio della valutazione è molto più esaustivo, ma la valutazione di Requot.it è stata la più conservativa tra quelle testate con un range tra i 155.000 € e i 179.000 € ed un prezzo più probabile di 167.000 €.

Idealista.it

Su idealista.it il sistema di calcolo è strutturato in maniera diversa rispetto a quelli visti finora. Vengono poste poche domande standard e al termine viene richiesta la mail personale per fornire una copia della valutazione. Malgrado le informazioni richieste siano poche, la precisione della valutazione è buona. Secondo quanto indicato dal sito l’algoritmo potrebbe acquisire informazioni dal catasto per ottimizzare la sua precisione. La valutazione effettuata per l’ appartamento test su Torino è stata di quasi 200.000 €.

Wikicasa.it

La stessa analisi è stata fatta con il sistema di valutazione di Wikicasa, mantenendo stabili tutti i parametri. Le informazioni di geolocalizzazione e caratteristiche sono in linea con gli altri sistemi di valutazione. In pochi minuti si è arrivati all’ultima fase nella quale il portale ha chiesto una email per inviare la valutazione e poi ha fornito la valutazione. La valutazione di

221.000 € con una tolleranza del +- 10% si è avvicinata molto al valore di vendita dell’appartamento che alla fine dell’articolo sveleremo.

Vorrei.it

E’ stato testato anche il sistema di valutazione immobile online di Vorrei.it: il suo algoritmo è in linea con gli altri valutatori sul tipo di informazioni raccolte. Il sistema ha restituito una tra le valutazioni più precise con un range compreso tra i 214.973 € e i 239.864 € valutando l’immobile poco più di 226.000 € con un errore del 2.72% rispetto al prezzo di vendita finale.

Casavo

Il test è stato effettuato anche con il sistema di valutazione di Casavo, l’instant buyer italiano più conosciuto, che dopo aver chiesto informazioni similari alle altre piattaforme, ha proposto una valutazione compresa tra i 155.000 € e i 189.000 €. Questo valore tendenzialmente conservativo è pienamente giustificato dal fatto che questa azienda acquista direttamente l’immobile.

Agenzia delle Entrate

Infine il test si è concluso testando il servizio dell’Agenzia delle Entrate attraverso il quale è possibile visionare le compravendite realmente effettuate nel raggio di un determinato punto. Non si tratta di un avm per la valutazione automatica, ma di uno strumento interessante per consultare il valore esatto delle ultime compravendite immobiliari effettuate. Purtroppo il servizio è poco preciso: il menù a tendina (select) degli anni è sbagliato, perché consente di estrarre dal 2019-2020-2021 al 2019-2020, i marker sulla mappa non hanno riferimenti o finestre con dettagli sulla compravendita, giustificati da

ragioni di privacy è impossibile comprendere quale sia l’immobile oggetto di transazioni, vengono indicati solo i vani e non i metri quadri e infine non ci sono informazioni sullo stato dell’immobile. Un’opportunità mancata per offrire ai cittadini un servizio utile che avrebbe potuto contribuire alla fluidità del mercato. I dati offerti dall’Agenzia delle Entrate non sono stati utili a confermare il valore dell’immobile elaborato dai sistemi di valutazione testati finora.

Risultato dell’analisi

A quale prezzo è stato venduto l’appartamento? La proprietà è stata venduta ad una coppia di professionisti della città a 220.000 €. I valutatori automatici hanno restituito valori contrastanti: prezzo minimo di 150.000 € ed un prezzo massimo di 239.000 € per una compravendita conclusa a 220.000 €. Facendo la media matematica di tutti i valutatori online otteniamo un valore medio di 198.000 €, prezzo ribassista del 10% rispetto al reale prezzo dell’appartamento, ma accettabile tenuto conto che si tratta di valutazioni automatiche. Il livello di precisione della valutazione immobiliare online, impensabile fino a qualche anno fa, consentirà un domani, attraverso i big data, di ottenere un valore di vendita sempre più attendibile, ma ad oggi la valutazione di un agente immobiliare che conosce il territorio resta indispensabile.

Vince il test per facilità d’uso e precisione del risultato Wikicasa. Alla fine del decennio saranno i valutatori automatici ad indicare al compratore quanto offrire per la casa che desidera comprare, come già risulta evidente dal numero di valutazioni effettuate da potenziali compratori, ma sarà necessario avere maggiori dati dai pubblici registri per raggiungere il livello di efficienza e trasparenza già disponibile oggi negli Stati Uniti d’America e in alcuni paesi europei.